Eine alteingesessene Brauerei
beschloss eine Wohn- und Gewerbeimmobilie in Burange für den Betrieb einer
Wirtschaft, genauer gesagt einem Nachtlokal, anzumieten. Ein Mietvertrag wurde
zwischen dem Vermieter und der Mietnehmerin abgeschlossen.
Am 16. Dezember 1979 brach ein
Feuer aus wodurch das Gebäude stark, aber nur teilweise beschädigt wurde. Die
Polizei konnte bei ihren Ermittlungen die Brandursache nicht feststellen.
In erster Instanz wurde der
Mietvertrag wegen schuldhaftem Verhalten des Mieters gerichtlich gekündigt
und ein Gutachten zur Ermittlung der Schadenssumme bestellt.
Dieses Fehlverhalten wollte die
Brauerei nicht auf sich sitzen lassen, legte Berufung gegen dieses Urteil ein
und argumentierte, dass der Mietvertrag Kraft des Gesetzes aufgrund von Artikel
1722 LZGB aufgelöst wurde.
Um dies zu beteuern führte die Brauerei an, dass ein
Gesamtverlust entsteht, falls aus einem sachlichen oder einem rechtlichen
Grund, der Mietgegenstand für den mietvertraglich vereinbarten Zweck
unbrauchbar wird.
Das Berufungsgericht befindet
jedoch, dass sogar wenn der Verlust auf ein fehlerhaftes Verhalten einer
Vertragspartei zurückzuführen ist, ist der Mietvertrag nicht Kraft des Gesetzes
aufgehoben. Hierzu bedarf es eines Gesamtverlustes.
Tatsächlich wurde jedoch nur die
gemeinsame Eingangstür zum Nachtlokal und zum Wohnbereich in den oberen
Stockwerken, sowie der Kellerbereich stark beschädigt. Der Betrieb des
Nachtlokals, der eigentliche Ansporn der Brauerei zum Mietvertragsabschluss,
kann trotz des Brandes ohne übertriebene Ausgaben gewährleistet werden.
Demnach handelt es sich nur um
einen Teilverlust der eine Aufhebung des Mietvertrages Kraft des Gesetzes ausschließt,
so das Gericht.
Der Mietvertrag bleibt bestehen.
Was den Schaden betrifft
bestehen zwei Haftungsvermutungen gegen die Brauerei. Einerseits für den versicherten Brandschaden gemäß
Artikel 1733 LZGB und andererseits. für Schäden am Mietobjekt aufgrund von Artikel
1732 LZGB. Letztere Bestimmung verpflichtet den Mieter für alle Schäden und Verluste
haftet die während der Nutzung der Immobilie entstehen, es sei denn der Beweis
wird erbracht die Schäden gehen nicht zu Lasten des Mietnehmers.
Die Brauerei war gegen Feuer
versichert und dadurch wurde die Haftungsvermutung gründend auf Artikel 1733
LZGB und die Schadensumme nicht näher bestritten.
Anders waren die Beanstandungen
gegen die Schäden und Verluste die während der Nutzung der Immobilie entstanden
sind. Diese Schäden waren durch ein gerichtlich bestelltes Gutachten belegt. Um
die Schlussfolgerungen dieses Gutachtens zu beanstanden führte die Brauerei
eine Zuspitzung der Schäden die laut den Angaben der Brauerei erst nach dem
Brand entstanden wären. Zudem wurde die Überalterung der Immobilie vorgebracht
zwecks Minderung der Schadenssumme.
Das Berufungsgericht
entscheidet, dass die Zuspitzung der Schäden nur über eine Untersuchung möglich
ist. In Abwesenheit eines bekräftigenden Beweisantrages von Seiten der Brauerei
kann das Gericht die Beanstandungen nicht prüfen und lehnt diese Beanstandungen
folglich ab.
Gleiches gilt für den
Überalterungsantrag, da das Mietobjekt vor Beginn des Mietvertrages erneuert
wurde und das gerichtliche Gutachten ein Abnutzungskoeffizient zurückbehielt.
Aus diesen Gründen wurde die
Brauerei verurteilt den Brandschaden und die Schäden und Verluste die aus der
Nutzung der Immobilie entstanden sind zu übernehmen. Umgerechnet müsste der
Mieter indexbereinigt heute rund EUR 65.000,00 nachzahlen.
(Bezirksgericht Luxemburg, 12. Dezember
1985)
[Mietvertrag – Brand und
Aufhebung Kraft des Gesetzes (nein) – Haftungsvermutung des Mieters – Haftungsvermutung
bei Feuerschäden - Haftungsvermutung bei Abnutzungsschäden]
Veröff. von Me Henry DE RON,
avocat à la Cour
Kommentar:
Dieses ältere Urteil ist
richtungsweisend für eine Analyse der Prinzipien die in Mietverträgen
nachteilig für den Mieter zu einer Haftungsvermutung führen können.
Zum einen muss ein Brand nicht
unbedingt zur Auflösung des Mietvertrages führen. Zum anderen gelten
zivilrechtlich relativ schwere Haftungsvermutungen gegen den Mieter.
Regelmäßige Brandmeldungen und Feuerwehreinsätze belegen, dass diese
Rechtsprinzipien gewisse Risiken für den Mieter darstellen dessen er sich bei
der Schließung des Mietvertrages nicht unbedingt bewusst ist.
Diese Haftungsvermutungen
gründen auf Artikel 1732 und 1733 LZGB, und sind als eine spezielle teils
abweichende Anwendung von Artikel 1384 Abs 1 und 1386 LZGB zu verstehen.
Zur Erinnerung:
Artikel 1732 LZGB: „Der Mieter haftet für alle Schäden und
Verluste die während der Nutzung der Immobilie entstehen, es sei denn der
Beweis wird erbracht die Schäden gehen nicht zu Lasten des Mietnehmers“.
Artikel 1733 LZGB: „Der Mieter haftet für Feuerschäden, es sei
denn er bringt den Beweis das Feuer ist ohne seinen Fehler entstanden“.
Artikel 1384 Abs 1. LZGB: „Man haftet nicht nur für Schäden die man
selbst verursacht, sondern auch für Menschen für man verantwortlich ist oder
für Sachen die man unter seiner Überwachtung hat“.
Artikel 1386 LZGB: „Der Eigentümer einer Immobilie haftet für
Schäden die durch den Zerfall des Eigentums entstehen, falls sie durch einen
Instandhaltungsmangel oder einen Baufehler entstanden sind “.
Entgegen der Haftungsvermutung
aufgrund von Artikel 1384 Abs 1. Und 1386 LZGB wo der einfache Beweis vom Ausbleiben
eines Fehlers des Wärters, Höhere Gewalt ausgenommen, unzulässig ist, kann die
Haftungsvermutung von Artikel 1732 und 1733 LZGB durch den Beweis vom
Ausbleiben eines Fehlerverhaltens durch den Mieter erbracht werden.
Von o.g. Rechtsprinzipien
begleitet hat das Gericht im vorgenannten Urteil zurecht entschieden, dass der
Mieter für alle Schäden, sei es Brandschäden oder Abnutzungsschäden, haftet
und kein Beweis für die Befreiung aus der Schuldvermutung erbracht wurde.
Durch dieses Übergehen der
Haftungsvermutung auf den Mieter empfiehlt sich der Abschluss einer
Feuerversicherung für den Mieter.
Der Vermieter sollte jedoch auch
Sorge daran tragen, dass der Mieter sich zum Abschluss einer Feuer- und
Abnutzungsversicherung des Mietmietobjekts entschließt. Es gilt hier zu
bemerken, dass die Feuer- und Abnutzungsversicherung für Schäden am Mietobjekt in
Luxemburg nicht gesetzlich verbindlich sind.
Folglich sollte der Vermieter in
jedem Mietvertrag vom Mieter verpflichtend die Abschließung und, während der
Vertragsdauer, die Aufrechterhaltung einer Feuer-[1]
und Abnutzungsversicherung mit jährlichem Vorweisen abverlangen.
[1] "Die vorzulegende
Versicherungspolice muss mindestens folgende Bereiche abdecken: „Die
Feuerversicherung gewährleistet den Versicherungsgegenstand gegen Feuer-,
Blitzschlag-, Explosions- und Implosionsschäden sowie, sofern vertraglich nicht
anders vereinbart, gegen Schäden die durch den Absturz von Flugzeugen oder
anderen Gegenständen und Projektilen die durch den Zusammenprall mit Fahrzeugen
oder Tieren hochgeschleudert wurden“ (Artikel 73 des Gesetzes vom 27. Juli 1997
über den Versicherungsvertrag).
